二手房市“欢笑伴着泪水” 4区域呈现2种表情 房市, 欢笑, 区域, 泪水

小雅

将二手房交易营业税由原定2年的征收期限延长至5年的新政策实行一个半月间，因受到大学生毕业租房高潮以及新政影响的双重冲击，京城四大区域的二手房租赁市场呈现不同走向。

    亚运村、望京：

    公寓租金开始走低

    据北京中原三级市场部专业人士统计，亚运村地区不同性质房产在新政后呈现异向走势，豪宅月租金一般在6000元以上，新政后无明显变化；甲宅以及普通住房依旧成交平稳，在大学生毕业租房浪潮的推动下，两居月租金略有上涨，达到2570-3750元，与新政前的2500-3700元相比，上涨2.1%；二居二手公寓月租金为4550-4700元，较新政前5000元相比下降6%-9%，下降幅度为300-450元，受政策影响较大。

    面对亚运村区域公寓租金下降明显的局面，北京中原三级市场部专业人士分析认为，营业税征收期限的延长是造成这一局面的首要原因。据统计，该地区有营业税房产占总量的70%以上，其中60%房产处于2－5年内，政策的变动使得该类房产处于营业税征收范围内。而新政使买卖双方均处于观望期，买卖客户量与业主量减少，买卖交易不活跃。其次，6、7月份向来都是普宅租赁市场的旺季，而此季节里公寓的客户因为外派来京人数减少等原因，使得租房需求较少，进而导致租金下降。同时，公寓房源供给增大，使得公寓租赁市场竞争激烈，业主通过降低租金的方式来避免公寓空置所带来的资金风险。据北京中原三级市场部统计，25%的该区域的业主均转售为租，一边观望市场变化，一边坐享租金收益。

    此外，据统计，该地区5月份二手公寓二居月租金约为4000-4200元，新政后一个半月其月租金为3500-3750元，下降幅度达到11%之多。与此相反，买卖价格呈现上涨态势，由新政前的7200元/建筑平方米涨到了7324元/建筑平方米，幅度为1.7%。而受新政影响、区内30%的业主新政后转售为租、40% 以上投资客通过降低租金避免空置率风险、新盘供应以及租赁淡季的到来等，同样被视为造成区域内租金下滑的主要原因。

    中关村、万柳：

    租赁火爆 价量同涨     据北京中原三级市场部统计资料分析，中关村地区在新政后一个半月内，二手房租赁市场成交火爆。低端房产两居月租金为2150元，较新政前2050元相比，上涨4.9%；成交量也随着大学毕业生租房高潮的推动而上涨10%；高端房产，如二手公寓的两居月租金为5100-8150元，较新政前的5000-8080元上涨了1.8%左右，成交量较新政前也同期上涨2.5%。

    北京中原三级市场部专业人士分析指出，低端房产的价量同涨主要是受大学毕业生就业租房浪潮的影响；而中高端房产如二手公寓的有效消费人群在新政后逐渐涌现，一方面得益于中关村地区写字楼的集中放量及多家企业的入驻；另一方面，中关村购物中心的开业以及商业氛围的打造使得在此经商的业主产生租售房产的需求。

    而万柳地区由于房产品质较高，小区环境规划良好，加上周边成熟的生活配套以及优越的教育优势，令该地区继续成为租售火爆之地。新政后该地区公寓两居月租金约为5500元，较新政前两居月租金5400元相比，上涨1.85%。值得一提的是，新政后1个半月该地区二手公寓的成交量较新政前一个半月上涨了18%。但由于这一区域内的房产租盘放量比较大，且价格已经处于高位，所以尽管区域内租赁交易火爆却并未带来价格的攀升，而是处于稳定状态。

    造成万柳地区租赁成交火爆的原因，除了新政后部分购房者暂缓购房计划，选择租房来观望市场外，北京中原地产三级市场研究部的专业人士认为，由于受“住宅禁商”政策的影响，金源MALL的写字楼近日来入驻率大幅提高。随着一些中小企业的入驻，其带来的许多中高端人士也增加了区域内住宅租赁市场的需求量，进而刺激了租赁成交量。